es traspassa

Aprèn com funciona el traspàs d’un negoci o cessió de l’arrendament d’un negoci. T’expliquem en què consisteix un traspàs, la legislació aplicable, com valorar el traspàs d’un negoci per negociar un bon contracte i els impostos a tenir en compte.

Legislació aplicable a la cessió de contractes d’arrendament

Els traspassos de locals en què s’exerceix una activitat empresarial o professional vénen regulats per l’article 32 de la Llei d’Arrendaments Urbans (Llei 29/94 de 24 novembre de 2004), que permet cedir el contracte d’arrendament, sense necessitat de comptar amb el consentiment del propietari, que això sí, té el dret a elevar la renda un 20%, establint-se un termini d’un mes perquè el nou inquilí notifiqui formalment (burofax) al propietari l’acord de traspàs.

Per tant, n’hi ha prou amb l’acord entre les parts, encara que cal vigilar perquè de vegades els contractes d’arrendament inclouen una clàusula que prohibeix la cessió o traspàs, i altres vegades els propietaris reclamen un percentatge, cosa a la que no tenen dret. Sempre és convenient revisar el contracte amb un advocat.

I no oblidis acudir a l’Ajuntament per fer el traspàs de la llicència d’obertura del local de manera que siguis el nou titular.

Traspàs d’un local arrendat per una societat

En el cas que el local estigués arrendat per una societat, una alternativa a considerar seria la compra de la mateixa, de manera que s’evitaria l’increment del 20% en el preu de la renda. Això sí, en aquest cas, a més dels béns i drets s’adquireixen totes les obligacions de pagament pendents que tingués la societat, de manera que cal obrar amb molta cura.

Traspàs d’un negoci en local propi

En aquest cas, s’acostuma a procedir a una valoració del negoci en marxa i a la signatura d’un contracte d’arrendament. La persona que adquireix el traspàs haurà de pagar un preu pel negoci i després una renda mensual per l’arrendament.

Subrogació en cas de defunció de l’inquilí

En cas de defunció de l’inquilí, si els seus hereus o legataris continuen exercint l’activitat, poden subrogar el contracte d’arrendament en les mateixes condicions, sense que el propietari tingui dret a incrementar la renda.

Com es valora un traspàs?

Aquest és un punt clau, i potser el més espinós del procés, ja que es tracta de negociar un preu que convingui a les dues parts, quan cadascuna acostuma a tirar al seu favor. Particularment complicada és la valoració del fons de comerç: el preu que el comprador està disposat a pagar ha de guardar relació amb la capacitat del negoci per generar beneficis en el futur.

Si estàs pensant a adquirir un traspàs has de demanar i analitzar tota la informació possible sobre el local i el negoci: contracte d’arrendament, permisos i llicències, antiguitat, inventari d’equips i existències, facturació i costos dels darrer anys per mesurar la rendibilitat, declaracions d’hisenda per confirmar xifres de vendes, cartera de clients, imatge de marca i posicionament comercial. Serà difícil que ho aconsegueixis tot, però intenta-ho i si les reticències són grans, busca un altre local.

És recomanable cercar un expert que t’aporti una segona opinió i, en cas que el propietari estigui d’acord, que encarregueu una valoració objectiva i independent.

També heu de tenir en compte, si es tributa en mòduls, que potser no t’interessi que figuri una relació detallada dels béns en l’acord de traspàs, sinó una xifra global d’inversió, el que et permetrà reduir el benefici en el cas de que en el futur siguis tu qui traspassi el negoci. Per a això contacta amb un assessor fiscal.

Impostos del traspàs

Les operacions de cessió d’un negoci com a via de traspàs no estan en principi subjectes a IVA ni impost de transmissions patrimonials (ITP), sempre i quan es transfereixi el negoci en la seva totalitat i es vagi a continuar amb l’activitat econòmica. Així, l’arrendatari que cedeix el negoci ha d’emetre una factura sense IVA per l’import del traspàs al nou inquilí.

Ara bé, no passa el mateix amb el propietari del local en el cas que rebi una part del traspàs. En aquest cas, el propietari emetrà una factura amb el 21% d’IVA a l’inquilí que deixa el local. Haurà d’incloure també les retencions corresponents.

També cal destacar que si els béns del traspàs es venen per separat sí que estan subjectes a IVA, excepte els immobles. I pel que fa a l’ITP, la transmissió dels vehicles i immobles sí que merita l’impost.

Respecte a la renda rebuda pel traspàs, la seva tributació en l’IRPF no serà com a rendiment del negoci o vendes, sinó com a guany patrimonial, que es calcularà deduint l’import del traspàs el valor net dels béns i drets lliurats. Els tipus a aplicar són del 19% per als primers 6.000 euros i el 21% per a la resta, encara que entre 2012 i 2014 els percentatges a aplicar són del 21% per als primers 6.000 euros, el 25% per als següents 18.000 i el 27% per la quantitat restant.

En cas que el llogater sigui una societat, haurà de tributar aquest guany en l’impost de societats, amb la possibilitat de reduir substancialment (12%) el tipus a pagar en cas de reinversió.

El propietari, per la seva banda, en cas de rebre una part del traspàs, haurà de consignar com a rendiment del capital immobiliari en la seva declaració de l’IRPF, podent aplicar una reducció del 40% al tractar-se d’una renda obtinguda de forma irregular en el temps.

Font: Infoautónomos

Com funciona el traspàs d’un negoci?
Etiquetat a:

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà